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作者/如柳 首发公众号/如柳说，ID：如柳3166
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7月24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此政策消息公布后，网上许多解读都是欢呼一片：楼市重磅大利好，房地产有救了！但是，如果我们冷静下来，仔细研读一下相关政策文件，再结合自己的逻辑与常识判断，应该有比较清醒的认识。“中国房地产市场供求关系发生重大变化”，这应该是一条重磅消息，这意味着官方首次正式定调，中国楼市已经从卖房市场转向了“买方”市场，即“供过于求”，房地产市场进入转折期，房地产旧时代结束了！
当一个商品“供过于求”，从卖方市场转向买方市场时，那会是一种怎样的情形？我们日常的情形就是，如果卖方想迅速出手变现，就只能忍痛降价“大甩卖”。所以，近两年，多地新房、二手房价格处于下跌通道，但是由于经济下行、内需不足、购买力不足，即使降价，一些二手房也很难交易，今年我们经常听到沪杭等地房东通过降价+给中介发红包等方式，也卖不出二手房。毕竟2022年我国总人口出现首次下降，人口出生率断崖式下跌，城镇化进程放缓，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已进入饱和阶段。今年房地产市场全面降温表现明显，老百姓对按揭买房的积极性下降，对持有房产的意愿下降，对未来预期下降，因此，这次会议也是首次不再提“房住不炒”。一个商品处于供过于求的卖房市场，谁还去炒房？那些投资人可比普通老百姓精明得多！如果按正常的市场规律，当一个商品转向买方市场时，降价是必然的趋势，而且买方还会处于观望态势，“买涨不买跌”，销售量必然也下跌。买方蛋糕就那么大，而且出生率大幅降低、老龄化严重，现有存量去库存就不容易！
今年7月1-20日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万平方米，环比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。报告认为，7月份数据处于罕见低位，且后续有进一步下滑和降温的风险。因此，在成交面积、成交价格双重下滑的关口，国家出台相关政策精神，很明显就是为了“去库存”，防止成交面积、成交价格双重“下跌过快”，防止房地产市场“硬着陆”。那些欢呼“房地产好时代”重新回来的人，要么对客观现实视而不见、要么就是故意造势，不是蠢、就是坏！7月24日政治局会议提出“因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”很明显，国家相关部门很清楚“买房、炒房即赚”的房地产旧时代结束了，在当前的形势，能够多吸引一些刚需老百姓入场、稳住楼市就是“促进房地产平稳健康发展”。因此，国家不再提“房住不炒”，而是鼓励各地“因城施策用好政策工具箱”，意思是各地根据当地实际情况，可以采取不同的促进“刚需”买房政策，“八仙过海、各显神通”！政府也很清楚，“刚需”之所以迟迟没“出手”，还是银子不够，所以，各地政府会相应配合出台促进刚需买房的利好政策，比如降首付、降利率、取消限购等，即打开“政策工具箱。”果然，财联社7月27日电，近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税收优惠政策指引》，此次税费调整，在有关购房环节税费优惠多达19条，包括个人销售住房减免增值税、个人销售或购买住房免征印花税等等。随后，各地应该有相应更具体的促进“刚需”买房政策出台。那么，在利好“刚需”买房的当下，一直在观望的“刚需”们，究竟是尽快入市还是继续“观望”？那些手上有余钱打算投资房地产保值的，还能买房投资吗？那些希望从这次刺激需求、救市大潮中分得一杯羹的人，应该重点关注哪些方面？下面如柳（公众号“如柳说”）谈谈自己的分析，仅代表一家之言，但都是如柳研究了不少资料结合国内外经济形势后，得出的干货！应该可以给依然关心房子的人有所启发！